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Es una estructura legal que permite a los extranjeros comprar bienes inmobiliarios ubicados en la "zona restringida". Esta zona comprende las áreas a lo largo dze las costas y las fronteras de México. Esencialmente, es un arreglo contractual registrado donde una propiedad es retenida en fideicomiso por un banco o para un comprador específico, o beneficiario. En todos los aspectos materiales es similar al trust usado comúnmente en Estados Unidos y Canadá para retener propiedad para fines de planeación. Para establecer un fideicomiso se requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Tal permiso se extiende normalmente por un término de 50 años y puede ser renovado por un plazo adicional de 50 años. Contrariamente a la creencia generalizada, un fideicomiso no es un contrato de arrendamiento. Es una forma de propiedad en la cual una propiedad real es transferida en un fideicomiso para el único propósito del beneficiario. No es necesariamente mejor o peor que la propiedad simple, es sólo diferente

Definida en la Constitución Mexicana, la "zona restringida" es la franja de tierra de 100 kilómetros desde la frontera y 50 kilómetros desde la costa. En estas áreas, los extranjeros no pueden comprar o tener dominio directo sobre cualquier tierra, a menos que lo hagan a través de un fideicomiso bancario. Por lo tanto, cualquier extranjero que adquiera una propiedad residencial en estas zonas requiere un fideicomiso.

El fideicomitente (vendedor)
Este es el individuo o entidad que crea el fideicomiso (en la mayoría de los casos este es el mexicano propietario original de la tierra, o vendedor). El fideicomiso es irrevocable, por lo tanto una vez establecido, el fideicomitente no tendrá poder para cambiar cualquier parte del fideicomiso o intervenir en él.

El fiduciario
Este es el banco mexicano autorizado para actuar en esa capacidad por la Ley General de Instituciones de Crédito. Tales instituciones bancarias son estrictamente reguladas y controladas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria. Un fiduciario no puede ser beneficiario de un fideicomiso. El fiduciario recibe instrucciones del fideicomisario y tiene el poder necesario para lograr los objetivos establecidos en el acta de fideicomiso y al mismo tiempo actúa en representación del fideicomisario extranjero en todas y cada una de las transacciones que involucren la propiedad objeto del fideicomiso.

Fideicomisario (Comprador)
Este es usualmente el comprador. Como beneficiario del fideicomiso usted disfruta de todos los atributos de la propiedad, incluyendo el uso y disfrute de la propiedad, la capacidad de mejorar la propiedad, la capacidad de obtener financiamiento usando la propiedad como garantía, así como vender o rentar la propiedad y retener todas las ganancias netas resultantes. En esencia, el fideicomisario tiene los mismos derechos absolutos de usar, beneficiarse y disfrutar la propiedad como si fuera propiedad simple.

Fideicomisarios sustitutos
Los fiduciarios sustitutos son aquellos que reciben los derechos del fideicomisario a su muerte. Transferida a la muerte del fiduciario principal, la propiedad se revertirá para beneficio de los fideicomisarios substitutos designados. Por favor tome nota: Es mucho más fácil para sus herederos si usted los enlista en el acta constitutiva del fideicomiso, de lo que sería para ellos adquirir los derechos por cualquier otra vía legal, ya que su acta de fideicomiso también puede actuar como testamento en relación de su propiedad mexicana.

¿Cuáles impuestos aplican?

Impuesto Predial (Impuesto a la propiedad) Los impuestos prediales en México son muy bajos comparados con Estados Unidos o Canadá. El vendedor pagará este impuesto hasta la fecha de la compraventa. En lo sucesivo, será nuestra responsabilidad sobre una base anual. En México se acostumbra que el dueño de la propiedad pague el impuesto predial por un año por adelantado. Impuesto a la Compra y Cuotas de Registro: El comprador paga el impuesto a la compraventa y las cuotas de registro. Actualmente es el 2.9 del valor declarado de la transacción o del valor de avalúo, lo que resulte mayor

¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen?

Este es un documento que extiende el Registro Público de la Propiedad que certifica el estatus actual de la propiedad.

¿Qué es el Permiso de Relaciones Exteriores?

Este permiso se obtiene de la Secretaría de Relaciones Exteriores para establecer el fideicomiso. La solicitud del permiso debe indicar el uso propuesto de la propiedad. Si la propiedad es un lote baldío la solicitud debe incluir un plan general de desarrollo, así como la cantidad de dinero a invertirse y el calendario del proyecto. El permiso es obtenido por el fiduciario en su nombre. www.marivalresidencesdevelopment.com

¿Qué son las Cuotas de Administración Bancarias?

Si la escritura es retenida en un fideicomiso habrá cuotas anuales de administración. El banco también cobra cuotas por cambiar los fiduciarios principales o por establecer un nuevo fideicomiso. La mayoría de los bancos ahora tiene cuotas fijas de menos de $500 al año.

¿Qué es una Escritura Pública?

Este documento da testimonio de la transferencia de la propiedad. Se formaliza al ser registrado en la Oficina de Catastro y el Registro Público de la Propiedad. Sólo un Notario Público mexicano puede expedir este documento.

¿Cuáles documentos necesitaré?

Si usted está adquiriendo una propiedad como individuo usted necesita lo siguiente:

• Nombres completos de los fideicomisarios (beneficiarios)
• Nombres completos de los fideicomisarios substitutos
• Domicilio en el extranjero y números de teléfono de todos los fideicomisarios
• Identificación oficial con fotografía de todos los fideicomisarios (Preferentemente pasaporte)

Si está adquiriendo la propiedad a través de su compañía:

• Nombre exacto de la compañía
• Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad traducida al español.
• En el caso de las sociedades mercantiles canadienses, dichos documentos deben ser legalizados en el consulado mexicano o embajada más cercana. Si la sociedad se formó en Estados Unidos, estos documentos deben ser apostillados.

¿Quién es el Notario Público?

El Notario Público mexicano es el abogado especializado que ha ejercido su profesión por al menos cinco años y ha sido designado por el gobernador del estado en el cual ejerce. Los notarios están estrictamente regulados porque representan el interés público, a diferencia de los intereses particulares. El notario juega un papel muy importante dado que es responsable de realizar todos los registros correlativos y la investigación de la escritura con respecto a todas las transacciones de bienes raíces. Es su deber redactar la escritura pública y confirmar la validez de las firmas.

Antes del cierre, los deberes del notario incluyen:

• Examinar los documentos de la parte vendedora para asegurar su exactitud y legitimidad.
• Verificar la escritura.
• Buscar en el Registro Público para determinar el estatus de la escritura del vendedor y la existencia de gravámenes.
• Calcular el pago de impuestos por el vendedor y el comprador.

¿Qué es la investigación de la Escritura?

Involucra un examen de los documentos registrados acerca de una propiedad en particular. La investigación de la escritura revelará cualquier gravamen existente, la historia de la propiedad, servidumbres y cualquier otro detalle pertinente a la propiedad. Los costos del seguro de la escritura pueden variar de acuerdo a la compañía que brinda el servicio, sin embargo, típicamente son alrededor del .065% del precio de compra.

¿Qué es un condominio?

Un condominio es una estructura legal, puesta y registrada sobre una propiedad, la cual tiene el efecto legal de subdividirla en unidades individuales privadas. Estas unidades comparten áreas comunes y propiedad común. Las unidades privadas pueden ser disfrutadas sólo por los propietarios exclusivos de las mismas, mientras que las áreas comunes y la propiedad común pueden ser disfrutadas por todos los propietarios.

¿Habrá una Asociación de Condóminos en la propiedad que estoy comprando?

Sí, todos los condominios están sujetos a uno o más regímenes de condominio, los que contendrán todas las provisiones (reglamentos) que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios, los ocupantes y visitantes que tengan acceso a las instalaciones del condominio. La observación de los reglamentos es obligatoria para todos los propietarios, ocupantes y visitantes de las unidades.

¿Cómo se administra la Asociación de Condóminos?

A fin de administrar el condominio, y de acuerdo con las leyes mexicanas, debe formarse una Asociación Civil (AC). La AC es similar a la Homeowners Association de los Estados Unidos o Canadá. La AC típicamente contrata una compañía administradora profesional para realizar las operaciones cotidianas del condominio. De acuerdo con los reglamentos, se realiza una asamblea anual de condóminos para revisar la administración del condominio y para establecer parámetros y presupuestos de operación para el año siguiente..

¿Pagaré una cuota de mantenimiento?

Sí, los propietarios comparten los gastos del condominio de acuerdo con su "factor porcentual". Las cuotas de mantenimiento cubren gastos tales como operación, mantenimiento y administración de las áreas comunes. Cada propietario es responsable del pago de su cuota de mantenimiento por adelantado sobre una base mensual, trimestral o anual. Una lista detallada de gastos de mantenimiento es presentada por la AC en la asamblea anual.

Aclaración La información contenida en esta guía se brinda para propósitos informativos solamente y no debería considerarse consejo legal sobre tema alguno, ni debe ser considerada definitiva. La información, procedimientos, precios y estimaciones pueden variar sin previo aviso. www.marivalresidencesdevelopment.com.

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